古家付き土地を売る前に読むブログ。解体費用やブロック塀の扱いはどうする？｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 千歳北

【恵庭市・土地売却】解体更地渡しで気をつけるべき「地中埋設物」と「境界」の落とし穴

こんにちは！ハウスドゥ千歳北です。

今回は、実際に当店で商談が進んでいる恵庭市駒場町3丁目の土地売却事例をもとに、土地を売る際に売主様が特に注意しなければならないポイントを解説します。

現在、この物件は2,240万円 での商談が進んでおり、買主様は苫小牧の建設会社様です。 条件は「解体更地渡し」 。一見シンプルに見えますが、実は契約前にしっかりとすり合わせなければならない重要な項目がいくつもあります。

今回の事例から学ぶ、土地売却のリアルな注意点をご紹介します。

1. 「解体更地渡し」と地中埋設物の責任

今回の契約では、古家付き の土地を売主様の費用負担で解体し、更地にしてお引渡しする条件となっています。 ここで最も注意が必要なのが**「地中埋設物」**です。

建物自体は解体すれば無くなりますが、地面の下に何が埋まっているかは掘ってみないと分かりません。

• 昔のコンクリートガラや廃材

• 浄化槽や古い基礎

• 大きな石や岩

今回の商談でも、**「地中埋設物に関しては引渡しから3ヶ月間、売主様が責任を持つ（契約不適合責任）」**という内容で説明を行いました。 もし解体中に予期せぬ埋設物が出てきた場合、追加の撤去費用は売主様の負担となるケースが一般的です。解体業者さんにあらかじめ「基礎が深く入っている可能性」などを伝えておくことが大切です。

2. 雪国の難敵！「境界杭」の確認

北海道の冬の売却で一番困るのが、**「雪で境界杭が見えない」**ことです。 さらに、凍上（とうじょう）によって杭が数センチずれてしまうことも珍しくありません。

今回の事例でも、測量図と現況の杭に若干のズレの可能性がありましたが、以下の対応でスムーズに進めています。

• 今回は広い土地（約144坪 ）を建設会社様が分筆（土地を分けること）して利用する予定。

• 分筆時に測量士が改めて正確な測量を行うため、現状の多少のズレは許容範囲として契約を進める。

神経質になりすぎず、買主様（今回はプロの業者様）と「どこまでを許容するか」を事前に握っておくことがトラブル回避の鍵です。

3. ブロック塀は「全部壊せばいい」わけではない

「更地渡し」だからといって、敷地内のものを全て撤去すれば良いとは限りません。 今回の物件では、お隣の土地との間に高低差があり、ブロック塀が土留め（土が流れないようにする役割）を果たしていました。

これを安易に全て撤去してしまうと、こちらの土がお隣に流れたり、逆にお隣の土が崩れてきたりする恐れがあります。

• 隣地との高低差がある場合、土留め用の「L字」部分は残す

• 完全に撤去すると隣地に迷惑がかかる部分は残置する

このように、解体業者や買主様と相談し、「どこまで壊して、どこを残すか」を現地で細かく確認する必要があります。

4. 手付金と契約のタイミング

金額の大きい不動産取引では、契約の証として「手付金」を授受します。 今回のケースでは、売買価格2,240万円に対し、約1割強にあたる240万円を手付金として設定し、契約締結後のご入金で調整しています。

これは単なる前払い金ではなく、「契約を簡単に解除できないようにする（解約手付）」という意味合いも持ちます。

最後に：相続税対策としての売却判断

今回の売主様は当初、「売らずに賃貸に出すか」迷われていました。 しかし、現在の恵庭・千歳エリアの地価高騰を考慮すると、将来的に相続が発生した際、土地の評価額が上がりすぎて想定外の相続税がかかるリスクがあります。

「持ち続けるリスク」と「今売るメリット」を天秤にかけ、最終的にご売却を決断されました。

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ハウスドゥ千歳北では、単に「売れますよ」と言うだけでなく、解体のリスク、境界の問題、そして税金面まで含めたトータルサポートを行っております。 恵庭・千歳エリアでの不動産売却をご検討中の方は、ぜひ一度ご相談ください！

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